2019年一篇轉讓房地產公司股權被判處非法倒賣土地使用權罪的判決書引起關注，其“以轉讓股權為名，行非法轉讓、倒賣土地使用權之實”的判決理由，更是引起不少財稅專業人士的擔心。因為將轉讓土地使用權交易轉化為轉讓股權交易，是一種典型的稅收籌劃方案。昨日本人正巧搜到蘇州翡翠國際社區置業有限公司與國家稅務總局蘇州工業園區稅務局、蘇州工業園區管理委員會稅務處理糾紛案的行政裁定書，并作了一點研習。所以，今天有空說說這個問題。
一、何為土地使用權轉讓和股權轉讓？
（一）土地使用權轉讓
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日國務院令第55號發布，根據2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修訂) 第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。
注意這里的“再轉移”一詞，根據上述條例，土地使用權取得的原始方式僅包括出讓、劃撥兩種原始方式。原始取得土地使用權后，經轉讓或出租可取得土地使用權，而轉讓又包括出售、交換和贈與等三種方式。結合該條例第四十四條規定的，劃撥土地使用權，原則上不得轉讓、出租。換句話說，土地使用權轉讓是指土地使用者通過出讓取得土地使用權后，將土地使用權出售、贈與他人或與他人進行交換。
（二）股權轉讓
關于何為股權轉讓？《公司法》僅第三章、第五章第二節分別對有限責任公司和股份有限公司股權轉讓的程序性作出要求，但股權轉讓的定義沒有明確規定。
最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十二條規定，法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據民法典第四百六十七條和第六百四十六條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。
所以，參照《民法典》第五百九十五條規定，股權轉讓可定義為原股東轉移股權于受讓方，受讓方通過支付價款取得股東資格。結合《公司法》第四條規定，換言之，股權轉讓是指原股東將資產收益、參與重大決策和選擇管理者等股東權利轉移至受讓方，受讓方通過支付價款取得股東權利。
二、法律上的區別
（一）轉讓主體不同
土地使用權轉讓發生在土地使用權人與土地使用權受讓方之間，即轉讓主體必須持有土地使用權。股權轉讓發生在股東之間或原股東與新股東之間，即轉讓方必須是公司的股東。
（二）轉讓標的不同
土地使用權轉讓行為，轉讓標的是土地使用權。股權轉讓行為，轉讓標的是公司股權。
（三）轉讓條件不同
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三章規定，土地使用權轉讓有諸多限制條件。比如應當簽訂轉讓合同、應當依照規定辦理過戶登記等。根據《公司法》規定，股權轉讓需要征得其他股東的同意，并依法辦理股權變更登記等。
（四）登記部門不同
根據《不動產登記暫行條例》規定，土地使用權轉讓需要在不動產登記機構辦理登記。根據《公司登記管理條例》規定，股權轉讓需要在市場監督管理部門辦理登記。
（五）繳納稅費不同
根據《增值稅暫行條例》、《契稅法》、《印花稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《企業所得稅法》等稅法規定，土地使用權轉讓時，需要依法繳納增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅等。股權轉讓時，需要依法繳納印花稅、企業所得稅等。
（六）適用法律不同
土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《民法典》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規所調整。股權轉讓時，適用《公司法》、《證券法》等法規。
三、稅務上的區別
（一）增值稅
土地使用權轉讓時，根據財稅〔2016〕36號文規定，應按照銷售無形資產-自然資源使用權（土地使用權）繳納增值稅。
股權（上市公司股票）轉讓時，根據財稅〔2016〕36號文規定，應按金融商品轉讓，依賣出價扣除買入價后的余額為銷售額，繳納增值稅；若為無償轉讓，則根據財政部?稅務總局公告2020年第40號文規定，轉出方以該股票的買入價為賣出價，按照“金融商品轉讓”計算繳納增值稅。股權（非上市公司股票）轉讓時，則不屬于增值稅征收對象，不需要繳納增值稅。
（二）土地增值稅&契稅
根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人；根據《契稅法》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。所以，土地使用權轉讓時需要繳納土地增值稅，土地受讓方需要繳納契稅；股權轉讓時，不需要繳納土地增值稅、契稅。
（三）印花稅
根據《印花稅暫行條例》第二條規定，產權轉移書據需要繳納印花稅。不論是土地使用權轉讓還是股權轉讓所簽訂的合同，均為產權轉移數據，都需要繳納印花稅。
（四）企業所得稅
根據《企業所得稅法》第六條規定，轉讓財產收入取得的收入，需要計入企業收入總額，依法繳納企業所得稅。所以，不論是土地使用權轉讓還是股權轉讓所所取得的的收入，都需要依法繳納企業所得稅。
四、稅、刑之間的區別及聯系所引發的法律風險
從上述分析來看，除企業所持土地使用權價值影響股權轉讓成交價外，兩者應不存在什么聯系。但可能正是因為土地使用權價值對股權轉讓成交價及上述稅費上的區別，實務中存在大量將土地使用權轉讓交易籌劃為股權轉讓交易。由此引發兩種風險：一、被稅務機關認定為實質轉讓土地使用權，額外要求繳納土地增值稅（很詭異，沒發現要求繳納契稅的案例）及增值稅及附加。二、被司法機關認定為非法倒賣土地使用權罪，判處刑罰。上述風險，可通過如下文件及案例看出：
（一）稅務總局相關批復
1、《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）
2、《國家稅務總局關于土地增值稅相關政策問題的批復》（國稅函[2009]387號）
3、《國家稅務總局關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復》（國稅函〔2011〕415號）
通觀上述三個稅務總局批復，至少可以得出如下三點結論：1、以轉讓股權名義轉讓土地使用權涉及土地增值稅；2、都是請示總局后給出的結論；3、轉讓持地公司100%股權會被認定為實質上轉讓土地使用權。
（二）相關刑事判決書
以股權轉讓為名收購公司土地被法院認定為刑事犯罪的案例較多，比如安徽省淮北市相山區人民法院審理的鄧某甲非法倒賣土地使用權罪一案[（2014）相刑初字第00002號]、浙江省義烏市人民法院審理的朱某甲、吳某非法轉讓、倒賣土地使用權罪一案[（2014）金義刑初字第2867號]、浙江省磐安縣人民法院審理的呂某、周某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪一案[（2015）金磐刑初字第138號] 、浙江省紹興市越城區人民法院審理的單某、俞某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪一案[（2015）紹越刑初字第24號]等。
閱讀上述刑事判決書后發現，鄧某甲非法倒賣土地使用權罪一案中，當初鄧某甲取得該地塊目的就是為了倒賣牟利，倒賣時地塊未開發土地出讓金未繳齊；朱某甲、吳某非法轉讓、倒賣土地使用權罪一案中，倒賣的是一塊未開發的工業用地；在呂某、周某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪一案中，被告與磐安新城區建設管理委員會草簽的土地出讓協議書，土地用途為工業用地，在尚未取得該土地使用權證，也未對該宗土地進行投資的情況下，就將該土地倒賣；在單某、俞某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪一案中2010年11月23日以1260萬元競標拍得案涉地塊，并花費人民幣22萬元對該地塊進行了平整，2011年2月22日即將其倒賣。經查詢，上述被轉讓的均為持土地使用權公司100%股權。
從上述案例可以得出一個結論：未開發或未實質投資開發就轉讓持地公司100%股權涉嫌犯罪。
（三）刑事判決與稅收政策的區別
1、稅務總局的批復指向的是房地產范圍更大
從《土地增值稅暫行條例》第二條規定來看，國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物都被統稱為房地產。所以，稅務總局的批復指向的以股權轉讓方式轉讓房地產范圍要較以股權轉讓為名收購公司土地刑事判決書中指向的土地使用權更大。
2、稅務總局的批復不要求房地產必須未實質開發
蓋因稅務總局并不關系以股權轉讓為名收購公司土地是否涉嫌違反《土地管理法》等法律法規，所以批復中并未說明實質轉讓的房地產是否已經進入實質開發或開發完成。但刑事判決中，被認定為刑事犯罪的均未開發或未實質開發。
五、刑法、稅法處理與民事判決的區別
應當注意的是，雖然刑法、稅法有如上風險（聯系），但司法實踐中，民事判決卻有另外一種判斷邏輯。
（一）相關民事判決書
1、（2014）民二終字第264號民事判決書
在該判決書，最高人民法院指出，由于轉讓股權和轉讓土地使用權是完全不同的行為，當股權發生轉讓時，目標公司并未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為，目標公司并不需要繳納營業稅和土地增值稅。如雙方在履行合同中有規避納稅的行為，應向稅務部門反映，由相關部門進行查處。
2、（2016）最高法民終222號民事判決書中
在該判決書中，最高人民法院指出，本院已經注意到，該《公司股權轉讓合同書》存在以股權轉讓為名收購公司土地的性質，且周盈岐因此合同的簽訂及履行而被另案刑事裁定【（2015）營刑二終字第00219號刑事裁定書】認定構成非法倒賣土地使用權罪，但對此本院認為，無論是否構成刑事犯罪，該合同效力亦不必然歸于無效。
（二）刑法、稅法處理與民事判決精神的區別
從上述民事判決書，至少可以看出，最高人民法院在民事判決中認為：1、股權轉讓時，目標公司不需要繳納營業稅和土地增值稅，因為目標公司并未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為。2、即使賣方行為被認定為刑事犯罪，并不必然得出以股權轉讓為名收購公司土地合同無效的結論。
最高人民法院的觀點與國家稅務總局在相關批復中的觀點有較大出入，即國家稅務總局認為以轉讓股權名義轉讓土地使用權需要繳納土地增值稅，但最高人民法院認為不需要繳納土地增值稅。另外，最高人民法院認為即使存在以股權轉讓為名收購公司土地，也不影響該合同的效力。換言之，最高人民法院認為以股權轉讓為名收購公司土地并不構成《合同法》第五十二條規定的“以合法形式掩蓋非法目的”合同無效情形。
六、思考、總結及風險規避建議
（一）關于思考
關于對上述國家稅務總局批復和相關刑事判決書的討論甚至批評較多，本人也不贊成這些案件按實質轉讓土地使用權進行征稅、判處刑罰。但一旦有人提出問題的實質是什么時，你很難從根本上駁倒對方，因為如果對方不對所謂的實質劃定邊界的話，實質的范圍可以無限大，任其自由發揮。我想說的是，稅收法定和罪行法定是一個社會法治文明的主要標志！當你自認為剝去表面看到實質的時候，你的思維實際很可能已經越過了嚴格的罪刑法定、稅收法定，越過了嚴格的法律邏輯推演，想當然的去推論實質。這樣的結果是很可怕的！
（二）關于總結
通過上述分析，可以總結如下三個要點：1、當前稅收政策更偏向于刑事思維。2、民事判決更偏向于形式正義。3、以股權轉讓之名行土地轉讓之實，有被追繳土地增值稅和判處刑罰之虞。
（三）關于建議
結合上述案例、批復規定及分析，個人認為可從如下四個方面進行法律風險規避：
1、未開發或未實質投資開發的土地，轉讓持地公司100%股權有極大的法律風險。所以如果必須轉讓，最好是以先增資擴股后待土地實質開發時原股東擇機退出。
2、不要用民事判決書的理由去挑戰刑事裁判，以期能達到無罪判決效果。據我收集到的案例來看，還未發現成功的案例。
3、做好土地開發資金及前景規劃，避免資金等無法進行開發或實質開發時“割肉”。實在不行，就選擇引入戰略投資者或將土地退還給國家。
4、注意刑事政策與稅收政策的區別。即使是已經進入實質開發的土地，轉讓持地公司100%股權不構成刑事犯罪，也可能會被稅務機關認定為實質上轉讓，被要求繳納土地增值稅。
一、相關法律規定
（一）《刑法》
第二百二十八條以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
（二）《土地管理法》
1、第二條
第三款規定任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
2、第七十四條
買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（三）最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋
1、第一條
以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，具有下列情形之一的，屬于非法轉讓、倒賣土地使用權“情節嚴重”，依照刑法第二百二十八條的規定，以非法轉讓、倒賣土地使用權罪定罪處罰：
（一）非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的；
（二）非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的；
（三）非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的；
（四）非法獲利五十萬元以上的；
（五）非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標準并具有其他惡劣情節的，如曾因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰或者造成嚴重后果等。
2、第二條
實施第一條規定的行為，具有下列情形之一的，屬于非法轉讓、倒賣土地使用權“情節特別嚴重”：
（一）非法轉讓、倒賣基本農田十畝以上的；
（二）非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地二十畝以上的；
（三）非法轉讓、倒賣其他土地四十畝以上的；
（四）非法獲利一百萬元以上的；
（五）非法轉讓、倒賣土地接近上述數量標準并具有其他惡劣情節，如造成嚴重后果等。
（四）最高人民檢察院公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規定（二）
第八十條 [非法轉讓、倒賣土地使用權案(刑法第二百二十八條)]以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，涉嫌下列情形之一的，應予立案追訴:
(一)非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的;(二)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的;
(三)非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的;
(四)違法所得數額在五十萬元以上的;(五)雖未達到上述數額標準，但因非法轉讓、倒賣土地使用權受過行政處罰，又非法轉讓、倒賣土地的;
(六)其他情節嚴重的情形。
二、相關案例及簡析
（一）鄧某甲非法倒賣土地使用權罪案：（2014）相刑初字第00002號
1、查明事實
2007年6月，淮北市人民政府同意對位于南湖路西、南黎路北地塊的國有土地使用權進行招拍掛出讓。被告人鄧某甲與謝某甲（已判刑）得知這一信息之后，為取得該地塊土地使用權，由被告人鄧某甲出資，謝某甲于2007年10月25日注冊成立青山公司。該公司于2007年11月7日被批準有資格從事房地產開發經營業務，股東為謝某甲、謝某乙，法定代表人謝某甲，注冊資本800萬元。2007年11月20日，青山公司向淮北市國土資源局遞交競買申請書，并支付競買保證金3500萬元，其中鄧某甲出資800萬元。同年12月，青山公司通過招拍掛出讓的方式競得到淮國土掛（2007）05號地塊的國有土地使用權（位于南黎路北，南湖路西，總面積88496.55平方米，132.74畝），成交價為6020萬元。此后謝某甲和鄧某甲兩人便不再支付剩余土地出讓金，亦未按照出讓合同約定進行開發建設，而預謀對該地塊以股權轉讓的方式進行非法轉讓牟利。謝、鄧二人談妥對此地塊的收益按二八比例分成。2009年下半年，謝某甲、鄧某甲與國正公司法定代表人李某甲商談了以股權轉讓的方式對該宗地塊使用權進行轉讓的相關事宜。2009年11月21日，謝某甲、謝某乙二人與國正公司簽訂股權轉讓合同，約定將謝某甲、謝某乙所持有的青山公司的全部股權轉讓給國正公司，轉讓總價款為7500萬元（該價款不包括青山公司未繳納的土地出讓金2520萬元）。2010年3月19日，謝某甲、謝某乙又聯合簽署了《股東會議記錄》和《股權轉讓協議》，重申了股權轉讓內容。2010年5月6日青山公司遞交《土地登記申請書》，2010年5月10日，青山公司獲得土地使用權登記。2010年5月12日，由國正公司申請，青山公司的股東由謝某甲、謝某乙變更為國正公司，法定代表人由謝某甲變更為李某甲。
2、判決結果
被告人鄧某甲犯非法倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金五百萬元。被告人鄧某甲的違法所得予以追繳。
3、簡析
（1）要點1：競得到該地塊，便不再支付剩余土地出讓金，亦未按照出讓合同約定進行開發建設，而預謀對該地塊以股權轉讓的方式進行非法轉讓牟利。符合《刑法》第二百二十八條“以牟利為目的”規定，而何處體現其“違反土地管理法規”？《土地管理法》第五十六條規定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地。二被告“亦未按照出讓合同約定進行開發建設”就“違反土地管理法規”上述規定。
（2）要點2：2009年11月21日，謝某甲、謝某乙二人與國正公司簽訂股權轉讓合同，約定將謝某甲、謝某乙所持有的青山公司的全部股權轉讓給國正公司，轉讓總價款為7500萬元（該價款不包括青山公司未繳納的土地出讓金2520萬元）。扣掉競買保證金3500萬元，謝某甲、謝某乙共獲利4000萬元。牟利成功！
（二）朱某甲、吳某非法轉讓、倒賣土地使用權罪案：（2014）金義刑初字第2867號
1、審理查明
2003年3月份，被告人朱某甲、吳某夫婦注冊成立了義烏市某化妝品有限公司，分別占60%和40%股份，由被告人朱某甲任法人代表。2007年6月29日，被告人朱某甲、吳某以義烏市某化妝品有限公司名義取得了某鎮工業區一塊面積3358.18平方米的工業用地，上交土地出讓金人民幣109萬余元、契稅人民幣3萬余元。后因資金緊缺等原因，一直未按規定開發，有出售意圖。
2009年8月份，因有購買工業用地意向的楊某甲曾經委托傅某打聽消息，當傅某通過熟人朱某乙得知被告人朱某甲欲出售該工業用地的信息后，就將該信息告知楊某甲，并帶其前去查看了該地塊現狀：只圍了圍墻、平整了場地。楊某甲看后表示滿意。接著，傅某幫楊某甲和被告人朱某甲談妥成交價格，介紹以股權轉讓方式買賣工業用地是合法的等，促成該工業土地交易。2009年8月17日，買賣雙方在傅某辦公室內簽訂了由傅某擬寫的義烏市某化妝品有限公司股份轉讓協議書，并一同前往工商局辦理公司變更登記手續。這樣，義烏市某化妝品有限公司的工業用地以330萬元人民幣的價格，由被告人朱某甲、吳某夫婦出售給了楊某甲、盛某夫婦。
2、判決結果
被告人朱某甲犯非法倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑二年零六個月，緩刑三年，并處罰金人民幣十六萬五千元。被告人吳某犯非法倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑二年零六個月，緩刑三年，并處罰金人民幣十六萬五千元。扣押在案的被告人朱某甲、吳某的違法所得人民幣2168992.02元予以沒收，由扣押單位義烏市公安局上繳國庫。
3、簡析
（1）要點1：“后因資金緊缺等原因，一直未按規定開發，有出售意圖。”未開發即出售，違反《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。”之規定。
（2）要點2：“介紹以股權轉讓方式買賣工業用地是合法的等，促成該工業土地交易。”不懂法啊，促成交易的同時，也將兩被告促進牢房了。
（3）要點3：“義烏市某化妝品有限公司的工業用地以330萬元人民幣的價格，由被告人朱某甲、吳某夫婦出售給了楊某甲、盛某夫婦。”思考：330萬元成交價-109萬元出讓金-3萬元契稅，應該是獲利218萬元哦，怎么最終認定其“違法所得人民幣2168992.02元”啊？可能是減去了“只圍了圍墻、平整了場地。”的成本哦。
（4）思考：為何約定“工業用地以330萬元人民幣的價格”？不是交易公司股權嗎？怎么約定成了交易“工業用地”？
（三）呂某、周某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪案：（2015）金磐刑初字第138號
1、審理查明
2008年8月5日，被告人呂某以投資建設年產300萬套園林工具生產線項目名義，與磐安新城區建設管理委員會草簽了土地出讓協議書，磐安新城區建設管理委員會將坐落于新城區深澤高頭五號的約11畝土地出讓給呂某，該宗土地的用途為工業用地，呂某預付了土地出讓款100萬元。2008年12月24日，呂某經過工商注冊登記成立磐安縣豪瑞工具有限公司，其母親夏某掛名該公司法人代表。2011年上半年，呂某在永康電視臺做廣告欲轉讓該宗土地，后來在永康辦企業的黃某得知信息即與呂某取得聯系。2011年11月份，呂某向黃某提議由被告人周某協助辦理轉讓手續，而后三人一起在周某磐安新城區的辦公室內商定以股權轉讓的方式轉讓土地，轉讓的價格為420萬元，黃某于同年11月29日支付定金20萬元。2011年12月9日，呂某代表磐安豪瑞工具有限公司就上述土地與磐安縣國土資源局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，約定該宗土地用于工業項目建設，固定資產總投資不低于1535.76萬元。同年12月14日，呂某付清了剩余的土地出讓款70.64萬元。2012年4月16日黃某付清呂某轉讓款后，被告人周某明知該土地轉讓違法，仍以股權轉讓方式協助呂某、黃某辦理了磐安豪瑞工具有限公司相關轉讓手續，并分別向黃某、呂某收取好處費7.5萬元和3萬元。
2、判決結果
被告人呂某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金人民幣二十五萬元。被告人周某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金人民幣六十萬元。扣押在公安機關的非法所得二百六十萬五千元，暫存本院的非法所得四十六萬三千六百元，予以沒收，上繳國庫。
3、解析
（1）要點1：“2011年上半年，呂某在永康電視臺做廣告欲轉讓該宗土地。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款規定，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓哦。
（2）要點2：“后三人一起在周某磐安新城區的辦公室內商定以股權轉讓的方式轉讓土地，轉讓的價格為420萬元，黃某于同年11月29日支付定金20萬元。”改成“以股權轉讓的方式轉讓土地”了。但仍然繞不過《土地管理法》第二條第三款規定的，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
（3）要點3：“2012年4月16日黃某付清呂某轉讓款后，被告人周某明知該土地轉讓違法，仍以股權轉讓方式協助呂某、黃某辦理了磐安豪瑞工具有限公司相關轉讓手續，并分別向黃某、呂某收取好處費7.5萬元和3萬元。”思考：這里司法機關如何證明“被告人周某明知該土地轉讓違法”？判決書中寫的證據內容不詳細，無從判斷。
（四）單某、俞某犯非法轉讓、倒賣土地使用權罪案：（2015）紹越刑初字第24號
1、審理查明
2010年5月6日，被告人單某、俞某共同出資注冊成立浙江港越汽車銷售服務有限公司，同年11月23日，港越公司以人民幣1260萬元的價格競標拍得紹興市袍江經濟開發區汽車城G2-6地塊，并花費人民幣22萬元對該地塊進行了平整。2011年2月22日，被告人單某、俞某以牟利為目的，在未經土管部門許可，且不具備土地使用權轉讓條件的情況下，以公司股權轉讓的方式，私自將G2-6地塊土地使用權以人民幣2800萬元的價格轉讓給溫州開元集團有限公司和溫州捷順汽車技術服務有限公司，被告人單某、俞某共計非法獲利人民幣1518萬元。
2、判決結果
被告人單某犯非法轉讓土地使用權罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金人民幣一百六十萬元。被告人俞某犯非法轉讓土地使用權罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金人民幣一百五十萬元。
3、簡析
（1）要點1：“花費人民幣22萬元對該地塊進行了平整”。并不滿足土地轉讓條件哦。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。
（2）要點2：“被告人單某、俞某以牟利為目的，在未經土管部門許可，且不具備土地使用權轉讓條件的情況下，以公司股權轉讓的方式，私自將G2-6地塊土地使用權以人民幣2800萬元的價格轉讓給溫州開元集團有限公司和溫州捷順汽車技術服務有限公司”。問題的根本在于“以牟利為目的，在未經土管部門許可，且不具備土地使用權轉讓條件的情況下”進行的轉讓。至于“以公司股權轉讓的方式”只是土地使用權轉讓的方式之一，其不是問題的關鍵。
（五）林某行賄罪、非法倒賣土地使用權罪案：（2014）詔刑初字第260號
1、審理查明
2010年初，被告人林某伙同張某某、徐某丙（以上二人另案處理）等三人商量后，決定合伙出資以辦廠的名義在西潭鄉購買土地20畝，待土地升值后再轉手賣掉從中獲利。
2010年11月30日，由徐某丙與西潭鄉政府簽訂了征地協議，同日向西潭鄉村建站申請建設規劃。2010年12月20日，徐某丙在詔安縣工商局注冊“詔安點金建材有限公司”，股東是徐某丙（占60%的股份）和徐某甲（占40%的股份，但沒有實際出資，是虛假股東），法人代表為徐某丙。2010年12月27日，三人分別出資用該公司的名義，以每畝3.2萬元的價格向西潭鄉購買位于西潭鄉詔平線邊友山混凝土攪拌站南面的土地20.25畝，三人支付購地款總金額64.8萬元。其中，被告人林某出資12.8萬元購得土地4畝，張某某出資36萬元購得土地11.25畝，徐某丙出資16萬元購得土地5畝。
2011年5月4日，三人按各自所占有的土地份額出資向國土局繳納每畝3萬元的費用，20.25畝合計60.75萬元，用以申辦土地使用權證。
2012年年底，被告人林某將其份額的4畝土地以每畝10萬元，合計40萬元的價格倒賣給了吳某甲（另案處理）。吳某甲加入后，為了盡快取得該土地的使用權證，以便待土地升值后賣掉，從中獲利。張某某、吳某甲、徐某丙等三人經商量，決定先由吳某甲自己出資投建廠房、辦公樓等設施。2012年8月份開始，吳某甲個人投資對該土地進行設施建設，在該地面上建起了辦公樓、車間、圍墻等設施。2013年5月，詔安點金建材有限公司拿到該土地的土地使用權證。
2013年8月，吳某甲、張某某、徐某丙等三人經商量后，以股權轉讓的形式，將詔安縣點金建材有限公司的土地及地上建筑物以總價530萬元賣給蔡某某等人，其中土地及圍墻、土地平整費用以每畝16萬元，按20畝計算，作價320萬元。
2、判決結果
被告人林某犯非法倒賣土地使用權罪，判處有期徒刑一年，并處罰金5萬元。違法所得152000元予以追繳（已追繳）。
3、簡析
（1）要點1：“三人商量后，決定合伙出資以辦廠的名義在西潭鄉購買土地20畝，待土地升值后再轉手賣掉從中獲利。”主觀意圖很明顯，就是以牟利為目的，倒賣土地使用權。
（2）要點2：“吳某甲加入后，為了盡快取得該土地的使用權證，以便待土地升值后賣掉，從中獲利。張某某、吳某甲、徐某丙等三人經商量，決定先由吳某甲自己出資投建廠房、辦公樓等設施。2012年8月份開始，吳某甲個人投資對該土地進行設施建設，在該地面上建起了辦公樓、車間、圍墻等設施。”思考：已經“建起了辦公樓、車間、圍墻等設施”再轉讓公司股權，也不行？聯想下判決書中披露了這一信息“2013年11月4日，中共詔安縣紀委通知吳某甲到案點接受談話，吳某甲交代非法轉讓、倒賣土地使用權、行賄等事實，并向中共詔安縣紀委退繳贓款62300元。”就能理解了。呵呵！
（3）要點3：“三人經商量后，以股權轉讓的形式，將詔安縣點金建材有限公司的土地及地上建筑物以總價530萬元賣給蔡某某等人，其中土地及圍墻、土地平整費用以每畝16萬元，按20畝計算，作價320萬元”。為何非要約定地上建筑物的價格呢？搞不懂其腦回路！
三、案例歸納總結
以上案例揭示了如下規律，犯非法倒賣土地使用權罪，根據問題還是出在貪欲，即以牟利為目的，且違反了土地管理法規。至于是否利用股權轉讓名義實質轉讓土地使用權，只是非法倒賣土地使用權的一種方式而已。刑事法官眼里，不考慮這個問題。
再次提醒注意：《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第二款規定，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。如果不能按規定的期限和條件投資開發、利用土地，就應將土地退還國家，以便政府能在更大范圍內擇優確定能更好利用該地塊，而不是任由普通人自主選擇下家。更不能把土地使用權拿到手后，坐等升值后，轉讓牟利。如果你與國家爭利，國家監獄牢門就隨時向你敞開！愛我中華，從不與國爭利開始！