《物業管理條例》 第三十條規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。物業管理用房面積配置標準通常由各地根據實際情況進行規定，一般配置標準：建筑面積十萬平方米以下的部分，物業管理用房應按照不少于總建筑面積千分之四的比例進行配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的部分，超出部分則按照千分之二。根據《民法典》第二百七十四條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”根據該規定，建筑區劃內的物業服務用房，屬于全體業主共同所有。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條的規定，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權后，在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由該部門核實并頒發房屋所有權證書。以及《?不動產登記暫行條例實施細則》?第三十六條規定，?在辦理房屋所有權首次登記時，?申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、?綠地、?其他公共場所、?公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。?這意味著，無論是物業用房還是其他類型的房屋，只要是在依法取得的土地上建成，并符合相關登記條件，都可以獲得房屋所有權證書，即產權證。物業公司所使用的物業用房是否繳納房產稅土地使用稅？一、土地使用稅。土地使用稅是擁有土地使用權的人繳納。物業用房是否擁有土地使用權？首先，物業用房的面積和配置通常是根據房屋總建筑面積的一定比例來確定的，?而不是基于土地面積的分割。?例如，?在某些地區，?物業用房的面積要求是按照不低于房屋總建筑面積的千分之二比例無償配置的，?這表明物業用房的面積與土地面積無關，?而是與房屋建筑面積直接相關。其次，?物業管理用房的產權屬于住宅區全體業主共有，?不得分割、?轉讓、?抵押，?這進一步強調了物業用房的配置和產權歸屬與土地面積無關，?而是基于房屋建筑面積和相關法規的規定。其三，住房在分攤公用面積時，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；二是每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。由此可見，物業用房的面積已分攤到住房之中，土地分割是按照可售面積。?因此，?物業用房的面積確定和配置不涉及土地面積的分割。物業用房不擁有土地使用權，相應不存在征收土地使用稅。二、房產稅。依據房產稅的規則，只要符合房產定義則需要繳納房產稅，通常由房產所有人繳納。這里的物業用房顯然是房產，但產權屬于全體業主所有，業務委員會將物業用房無租交付給物業公司使用，根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規定，對于無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，由使用者依照房產余值代繳納房產稅。即物業公司為房產稅的納稅義務人。物業用房屬于公共配套設施，其發生成本已在“可售面積”中分攤，無償交付的物業用房的實際成本應當為0，而房產稅的計稅依據一般為會計所確認房產原值為計稅基礎，為明確住宅區內業主共有的經營性房產的房產稅的計稅依據，《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定：“對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。”屬于業主共有的經營性房產包括物業用房。?因此，實務中，對物業公司自用的物業用房，稅務機關可能會依據物業用房具體情況給出估值，并要求物業公司按照估值從價計算繳納房產稅。當然，實務中，也有的地方認為物業用房不應當征收房產稅。比如《重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于印發土地增值稅等財產行為稅政策執行問題處理意見的通知》（渝財稅〔2015〕93號）規定，使用居民住宅區內業主共有房產進行物業管理、為小區業主服務的，不征收房產稅。其理由是使用居民住宅區內業主共有房產進行物業管理、為小區業主服務，不屬于“經營性用房”，因此，開發商建設的物業用房如果是全體業主共有，讓小區物業公司辦公使用，不需要交房產稅。具體是否繳納可以跟當地主管稅局溝通確認。
