一、現行增值稅政策和解釋口徑
對于土地一級開發的營業稅或者增值稅政策，國家層面尚沒有明確規定。營改增以后，河北、北京、安徽和湖北相繼給出了若干解釋口徑。
(一)河北省解釋口徑
納稅人(以下稱投資方)與地方政府合作，投資政府土地改造項目(包括企業搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》(國家稅務總局2013年第15號公告)所規定的“投資行為”的，取得的投資收益不屬于增值稅征稅范圍，不征收增值稅。投資方收取固定或保底收益的，按照貸款服務稅目征收增值稅。
如納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入屬于“建筑服務”稅目;其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“經紀代理”稅目。
(二)北京市解釋口徑
1、依據《北京國稅營改增熱點問題(2016年6月17日)》規定，“納稅人從事一級土地開發取得的收入，按照提供建筑服務繳納增值稅。”
2、依據《北京市規劃和國土資源管理委員會 北京市國稅局 北京市地稅局 北京市財政局關于土地一級開發項目涉及增值稅發票等有關問題的通知》(市規劃國土發[2017]186號)規定，“政府土地儲備機構為主體、委托企業實施的土地一級開發項目中，受托企業從政府儲備機構收取款項并代為支付的行為屬于代收轉付，其收取的該部分款項不屬于增值稅征收范圍，不開具增值稅發票。政府儲備機構須使用受托企業開具的收據和儲備機構開戶銀行回單作為記賬憑證。
受托一級開發企業代為支付的款項不屬于增值稅征收范圍或最終收款方不能自行開具發票的，受托一級開發企業可以取得收據，并以收據和開戶銀行回單作為資金往來憑證。”
(三)安徽省解釋口徑
納稅人在一級土地開發工程中，提供拆遷、土地平整、三通一平或七通一平服務取得的收入按建筑服務繳稅;對其向政府提供支付拆借款資金取得的利息收入，按貸款服務繳稅。
(四)湖北省解釋口徑
湖北省國稅局2017年12月29日發布《湖北省營改增問題集》，其中第31項解答如下：
31.房地產企業進行土地一級開發，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應的土地價款?
可以扣除。
二、增值稅解釋口徑的可行性分析
(一)投資行為
1、國家稅務總局2013年第15號公告規定，“當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔;若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。”對于這種自負盈虧的行為，屬于投資行為。
2、國家稅務總局2013年第15號公告規定，投資行為不征收營業稅。
3、營改增以后，雖然國家稅務總局2013年第15號公告自動失效，但是其“投資行為”的定性規則沒有改變。因此，河北省國稅局明確規定，符合15號公告規定的“投資行為”不屬于增值稅征稅范圍。
4、考慮到土地一級開發的復雜風險等諸因素，投資者在與政府合作進行土地改造時，基本上不會選擇“自負盈虧”的模式。因此，土地一級開發適用“投資行為”不征收增值稅的應用概率幾乎為零。
(二)建筑服務
1、河北、安徽兩省國稅局規定，在一級土地開發工程中，提供建筑物拆除和土地平整等服務取得的收入，按照“建筑服務”稅目繳納增值稅。
也就是說，納稅人土地一級開發項目取得的收入，其中屬于拆遷、平整等收入按照“建筑業”繳納增值稅，自2018年5月1日起一般計稅的稅率為10%，簡易計稅的征收率為3%。
2、北京市國稅局規定，從事一級土地開發取得的收入，按照提供建筑服務繳納增值稅。
也就是說，納稅人土地一級開發項目取得的全部收入，按照“建筑業”繳納增值稅。但是考慮到拆遷補償費和利息支出等無法扣除，且簡易計稅時設計費等非建筑分包支出不能差額征稅，市規劃國土發[2017]186號文件給出了“代收轉付”款項不征稅、不開票的規定。
從法理意義上講，北京市的解釋已經突破了法律解釋的底線，其文件的法律效力和可持續性將受到質疑。
(三)金融服務
1、安徽省國稅局規定，納稅人在一級土地開發工程中，對其向政府提供支付拆借款資金取得的利息收入，按貸款服務繳稅。
2、按貸款服務6%的稅率繳納增值稅，土地一級開發企業向銀行等機構支付的利息，其進項稅額不能抵扣。
(四)經紀代理
1、河北省國稅局規定，納稅人代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“經紀代理”稅目。
2、依據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅[2016]36號附件2)第一條第(三)項之4點規定，“經紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業性收費后的余額為銷售額。”
經紀代理服務的稅率為6%。
3、納稅人代政府方向原土地使用權人支付拆遷補償費，然后向政府收取時，如果將拆遷補償費和代理費一并開具發票，依據上述規定繳納增值稅時不能扣除拆遷補償費。
(五)銷售土地使用權
1、湖北省國稅局規定，房地產企業進行土地一級開發，適用一般計稅方法的，其銷售額可以扣除相應的土地價款。
從2018年5月1日起，銷售土地使用權或者銷售不動產適用一般計稅的，稅率為10%。
2、土地一級開發實際上是一種代收儲、代整理的行為，土地是以政府方的名義收儲，并以政府方的名義對外掛牌出讓，房地產企業不存在實質上的土地使用權或者不動產轉讓行為。因此，除非土地一級開發企業以自己的名義收儲并整理土地，否則“扣除相應的土地價款”規定，在實務中的應用概率也幾乎為零。
三、實務操作建議
綜合現行增值稅政策和解釋口徑，以及可行性分析，針對******棚戶區改造項目的實際情況，提出如下增值稅處理建議：
(一)稅種(稅目)登記方面的建議
1、依據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第五條和《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號附件1)第四十條規定，一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。
土地一級開發不涉及貨物，因此不屬于混合銷售行為。
2、依據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號附件1)第三十九條規定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額;未分別核算的，從高適用稅率。
因此，如果土地一級開發合同不能分別注明或者財務上不能分別核算收入款項的，從高適用建筑業11%的稅率。
3、如果合同能夠分別注明，且分別核算建筑物拆除和土地平整收入、利息收入、經紀代理收入的，應當分別不同稅目繳納增值稅。
4、合同上能夠分別注明、財務上分別核算的，分別繳納增值稅時，應當向主管稅務機關申請分別辦理建筑服務、金融服務和經紀代理等三個不同稅目的增值稅稅種登記。
(二)合同(協議)簽訂方面的建議
1、《******棚戶區改造項目可行性研究報告》對于項目還款來源進行了分析，項目還款來源是投資回報渠道，不是投資回報的計取依據。投資回報應當根據總投資分項計算、分別計取。
2、在簽訂《******棚戶區改造項目政府采購合同》時，建議在明確中標總金額的同時，分別明確建筑物拆除和土地平整收入、利息收入、經紀代理收入和代付的拆遷補償費用。
3、為避免代為支付的拆遷補償費用征稅而增加不必要的成本，建議在《政府采購合同》中明確，中標總金額中代為支付的拆遷補償費用，中標方(土地一級開發企業)在向政府方收取時，不需要開具增值稅發票。政府方憑拆遷補償協議和被拆遷對象的簽收清單在拆遷補償費預算中列支。中標方代付和收取時，均通過往來科目處理。